À Bordeaux, l’opération portée par Legendre Immobilier aux côtés d’Aquipierre et d’Equans France — entre la rue Angélique du Coudray et la rue Paulette Merval — constitue l’une des opérations les plus importantes de l’écoprojet Bastide Niel.
Pensé comme un ensemble mixte, « Terres de Bastide » associe un parking mutualisé en silo, une résidence étudiante, des logements familiaux en accession libre et des commerces en pied d’immeuble ; dans une composition architecturale confiée à MVRDV, CoBe Architecture & Paysage, Fabre de Marien, et A+R Paysages pour le paysage.
Plus d’explications avec Elise Cabe, directrice des programmes, et François Burel, directeur régional chez Legendre Immobilier.
Une opération de huit bâtiments
Avec ses 17 809 m² de surface de plancher sur un foncier d’environ 7 300 m², le projet comprendra à terme huit bâtiments, dont la réalisation se déploiera en trois phases :
La phase 1, dont les travaux ont commencé, intègre un parking silo de 392 places porté et exploité par Interparking ainsi qu’une résidence étudiante privée de 328 logements, répartis sur deux bâtiments construits sur le parking. Sa livraison est attendue pour 2028.
Les phases 2 et 3 accueilleront ensuite des petites copropriétés en accession libre principalement destinées aux propriétaires occupants, ainsi que 830 m² de commerce en pied d’immeuble.
La phase 2 comprendra 62 logements situés près de la clinique ophtalmologique Thiers, qui seront livrés fin 2029.
Enfin, la phase 3, proche du pont Bouthier, intégrera 70 logements.
Un parking de 392 places en silo
« Dans un environnement économique complexe, notre ligne directrice a été claire : maintenir nos engagements auprès de la SAS Bastide Niel et de la ville de Bordeaux, notamment en concrétisant la réalisation du parking structurant pour l’écoprojet », explique le directeur régional.
En effet, élément central du projet, le parking conçu par MVRDV situé sous la résidence étudiante, ne répond pas uniquement aux besoins de l’opération.
Il participe à l’organisation globale du stationnement à Bastide Niel, selon une logique déjà engagée sur le parking de 440 places en silo « Estantat », lui aussi porté par Legendre Immobilier, Aquipierre & Aire Nouvelle, et dont la livraison est imminente.
Sur les 392 places prévues (dont 20 % disposeront, comme à « Estantat », de bornes de recharge pour les véhicules électriques), une partie est réservée aux futurs habitants de l’opération, tandis que le reste doit répondre à des besoins plus larges à l’échelle du quartier, notamment pour des programmes voisins développés par Aquitanis et Domofrance, et certains équipements alentour, comme la Clinique ophtalmologique Thiers & le Pôle de santé.
Le modèle retenu repose sur un principe de foisonnement géré par Interparking, permettant d’optimiser l’usage des places selon les moments de la journée.
« On est sur un quartier majoritairement piétonnier, où le stationnement sur voirie est volontairement restreint, rappelle François Burel. Les gens qui viennent pour les services, pour les visites ou pour les habitants ne pourront se garer que dans les parkings mutualisés. »
François Burel souligne également « le caractère partiellement réversible » de certains niveaux, en particulier « les espaces les plus généreux en hauteur », susceptibles, à terme, d’accueillir d’autres fonctions, « comme des activités ou des commerces ».
« Ce projet s’inscrit dans la ville en intégrant un parking conçu comme un élément du tissu urbain, avec une attention particulière portée aux enjeux environnementaux, alors même que l’usage de la voiture est en pleine mutation », explique-t-il.
Une résidence étudiante de 328 logements au-dessus d’une micro-forêt
Au-dessus du parking prend place la composante la plus singulière de la première phase : une résidence étudiante privée de 328 logements, acquise en bloc par Ardian/Rockfield Real Estate.
« Convaincus par la qualité de l’opération & par l’attractivité future du quartier Bastide Niel, “Terres de Bastide” est le premier investissement réalisé par Ardian/Rockfield Real Estate en France sur la partie résidence étudiante », se réjouit François Burel.
Pensée avec MVRDV et CoBe Architecture & Paysage, la résidence se distingue par l’implantation de deux bâtiments de neuf et onze étages au-dessus du parking, et par la création d’un jardin suspendu traité comme un véritable paysage en hauteur conceptualisé par A+R Paysages.
« Il ne s’agit pas d’une simple végétalisation de toiture, mais d’un dispositif paysager plus ambitieux, conçu comme un véritable jardin d’agrément en hauteur. Des épaisseurs de substrat importantes favoriseront une logique de micro-forêt, contribuant notamment à la fraîcheur estivale », précise Elise Cabe.
Des copropriétés à taille humaine pour les familles
Dans les phases 2 et 3, Legendre Immobilier développera une offre de logements familiaux en accession libre, avec une cible aujourd’hui davantage orientée vers les propriétaires occupants.
François Burel insiste sur un point : « Une copropriété fonctionne mieux à taille maîtrisée. La densité du projet a été accompagnée par une conception visant à éviter l’effet de masse et à structurer des ensembles plus lisibles et autonomes ».
Cette réflexion a conduit à fragmenter l’opération en plusieurs bâtiments de taille plus contenue, avec des halls distincts et des copropriétés indépendantes, car « l’idée, c’est de retrouver des bâtiments à l’échelle humaine », explique-t-il. « Tout en portant une attention particulière portée aux plans, aux usages et aux niveaux de prestation », poursuit Elise Cabe.
Deux venelles paysagères pour ouvrir l’îlot sur le quartier
L’un des apports majeurs de l’évolution du projet réside dans l’introduction de deux venelles paysagères traversant l’îlot.
Ces percées, appelées à être rétrocédées à la collectivité, doivent permettre d’éviter un fonctionnement refermé du site et de renforcer les continuités piétonnes depuis le tramway et les espaces publics voisins.
« On a demandé à nos architectes de travailler les bâtiments de telle sorte à créer deux venelles que l’on va rétrocéder à la collectivité, se souvient François Burel. C’est un investissement réel, mais assumé, pour garantir un îlot ouvert sur la ville et traversant. »
Un chantier complexe, en lien étroit avec la SAS Bastide Niel
Cette opération immobilière de grande envergure est aussi le résultat d’un processus particulièrement long entamé dès sa sélection en 2020.
Dans un contexte marqué par les crises de ces dernières années, François Burel souligne « le maintien du cap, y compris dans les moments les plus critiques, en lien étroit avec la SAS Bastide Niel.
Il poursuit : « Nous avons bénéficié d’un dialogue de grande qualité, d’un soutien constant et d’une véritable logique de partenariat. »
Cette coopération a notamment permis de « retravailler le calendrier, de sécuriser les conditions de démarrage et d’accompagner la venue de nouveaux investisseurs, comme Ardian/Rockfield Real Estate. Cette capacité d’ajustement a été déterminante dans un contexte où les grands projets urbains sont soumis à de fortes tensions réglementaires, environnementales & économiques », précise-t-il.
Legendre : « Faire mieux avec moins »
Legendre Immobilier « s’appuie principalement sur ses propres équipes pour le gros œuvre avec une cinquantaine de compagnons sur site, salariés du groupe », explique François Burel.
Cette organisation « s’accompagne d’une présence quotidienne sur le chantier, et d’un suivi rapproché des opérations, avec des équipes de Legendre Immobilier dédiées au pilotage et à l’exécution en lien avec les architectes, notamment sur les questions de mise en œuvre et de détails constructifs », ajoute-t-il.
Le groupe « met également en place des bases de vie intégrant des espaces communs (restauration, locaux partagés), parfois même des poulaillers utilisés par l’ensemble des intervenants », indique de son côté Elise Cabe.
François Burel évoque par ailleurs « l’installation de centrales à béton directement sur le chantier, permettant de produire le béton sur site ». Il précise : « En internalisant la production grâce à une centrale à béton et en déployant des formulations bas carbone, nous incarnons notre approche du “faire mieux avec moins” : réduction des flux, limitation des pertes et près de 200 tonnes de CO₂ évitées, tout en optimisant la performance globale du chantier. »
« Faire mieux avec moins : c’est développer un esprit frugal. C’est encourager l’économie circulaire et écoconcevoir. C’est utiliser les matières premières de façon raisonnée », conclut François Burel.
