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Terres de Bastide : 328 logements étudiants attendus en 2028 à Bastide Niel
À Bordeaux, MVRDV & CoBe réalisent dans l’îlot « Terres de Bastide » porté par Legendre Immobilier, Aquipierre et Aire Nouvelle, une résidence étudiante de 328 logements construite au-dessus d’un parking silo. Située entre les rues Angélique du Coudray et Paulette Merval dans l’écoprojet Bastide Niel, la résidence a été acquise par Ardian et Rockfield Real Estate, une première en France, convaincus par la qualité des logements qui répondent aux exigences de la réglementation environnementale RE2020 & l’attractivité future de quartier. Plus d’explications avec Sylvain Totaro architecte en charge du projet chez MVRDV & Allison Augustin, architecte chargée du projet chez CoBe.
Après la résidence étudiante « La Rotonde » livrée en 2023 et le Campus Galène en 2025, Bastide Niel poursuit le développement de son offre de logements étudiants avec une résidence pensée comme un véritable lieu de vie, articulé autour d’espaces partagés, de services communs et d’un important dispositif paysager.
Une résidence étudiante construite sur un parking silo
La résidence repose sur un parking silo, public, mutualisé à l’ensemble du quartier, de 392 places sur quatre niveaux conçu par MVRDV, qui servira de socle à l’ensemble du programme.
Au-dessus de cette infrastructure, 328 logements étudiants, dont 309 T1, 18 logements accessibles aux PMR et un T2, seront répartis dans deux volumes distincts de six à huit étages, totalisant plus de 8 600 m² de surface de plancher.
Insolite, sur le parking également, un vaste jardin suspendu développé par A+R Paysages alternera terrasses accessibles aux étudiants, et secteurs volontairement laissés plus sauvages afin d’accueillir une végétation dense.
Des studios conçus comme de véritables lieux de vie
Les logements, entièrement meublés, développeront des surfaces comprises entre 17 et 34 m² & bénéficieront tous de larges ouvertures vitrées allant jusqu’au sol, pensées pour maximiser les apports lumineux et renforcer le lien avec l’extérieur.
« Ce n’est pas parce qu’on est sur de la résidence étudiante que l’on doit réduire les surfaces vitrées à de petites fenêtres », souligne Sylvain Totaro.
Certains studios disposeront également de loggias d’environ 7 m², tandis que l’ensemble des logements sera équipé de volets roulants afin d’améliorer le confort d’été et de limiter les surchauffes.
Cette recherche de qualité d’usage se retrouve également dans l’organisation intérieure des logements. La kitchenette et la salle d’eau ont ainsi été regroupées à l’entrée des studios afin de libérer un espace de vie plus généreux.
« En concentrant les fonctions techniques à l’entrée du logement, nous avons pu dégager une pièce principale plus ouverte et plus facile à s’approprier », explique Sylvain Totaro. « Nous avons cherché à créer des logements dans lesquels les étudiants puissent véritablement vivre, étudier, recevoir et s’installer au quotidien. »
Plusieurs accès et des services mutualisés pour les étudiants
L’organisation de la résidence a été pensée pour faciliter les circulations quotidiennes et mutualiser les services.
Ainsi, l’entrée principale se situera à l’angle des rues Marguerite Coutanceau et Paulette Merval. La résidence sera également accessible rue Paulette Merval & rue Angélique du Coudray.
L’entrée principale disposera de plusieurs espaces mutualisés pour les étudiants, comme :
- Un accueil ;
- Une conciergerie ;
- Une salle commune ;
- Une salle de yoga ;
- Ou encore une salle de sport.
« L’objectif était de créer un véritable espace de rencontre et de convivialité pour les étudiants, afin de favoriser les échanges et la vie collective au sein de la résidence », explique Sylvain Totaro.
La résidence intégrera également plusieurs locaux vélos munis de racks réservés aux étudiants.
Une résidence pensée pour la vie collective étudiante
Au-delà des logements, la résidence développera plusieurs espaces partagés pensés pour favoriser les échanges et la vie collective entre les étudiants, à commencer par une terrasse commune reliant les deux bâtiments au niveau du jardin suspendu.
« Nous avons porté une attention particulière à la qualité d’usage et aux espaces communs », explique Allison Augustin. « L’objectif était de créer une résidence où les étudiants peuvent vivre au quotidien. Les circulations ont notamment été conçues comme des lieux de rencontre éclairés naturellement, et pas uniquement comme des espaces de passage. »
Répartis dans les étages, les résidents disposeront également :
- D’espaces de restauration et de repas partagés ;
- De salles d’étude ;
- D’espaces de détente ;
- De plusieurs terrasses protégées pour certaines par des pergolas pour créer des zones d’ombre ;
- Ainsi que de lieux de rencontre répartis dans les différents niveaux de la résidence.
Une architecture pensée autour de la lumière, du paysage et des matériaux
L’écriture architecturale de la résidence s’inscrit dans la continuité des principes urbains et paysagers développés à Bastide Niel où « chaque logement doit bénéficier d’au moins deux heures d’ensoleillement quotidien en hiver », rappelle Sylvain Totaro.
Au cœur du projet, le jardin suspendu « joue un rôle important dans l’identité architecturale de la résidence ». En effet, visible depuis les logements et les espaces communs, cette « cinquième façade végétalisée participe pleinement aux ambiances du projet et aux vues offertes aux résidents », ajoute Sylvain Totaro.
Quant aux autres façades, elles seront réalisées en béton lasuré « décliné selon plusieurs teintes naturelles autour des ocres, des beiges et des terres cuites, afin de créer une continuité avec les aménagements paysagers de l’îlot », poursuit-il.
Enfin, certaines toitures intégreront des panneaux solaires ou des terrasses végétalisées pour le confort d’été.
En savoir plus sur l’îlot « Terres de Bastide » :
Legendre Immobilier engage une opération d’envergure à Bastide Niel
À Bordeaux, l’opération portée par Legendre Immobilier aux côtés d’Aquipierre et d’Equans France — entre la rue Angélique du Coudray et la rue Paulette Merval — constitue l’une des opérations les plus importantes de l’écoprojet Bastide Niel. Pensé comme un ensemble mixte, « Terres de Bastide » associe un parking mutualisé en silo, une résidence étudiante, un jardin suspendu, des logements familiaux en accession libre et des commerces en pied d’immeuble ; dans une composition architecturale confiée à MVRDV, CoBe Architecture & Paysage, Fabre de Marien, et A+R Paysages pour le paysage. Plus d’explications avec Elise Cabe, directrice des programmes, et François Burel, directeur régional chez Legendre Immobilier.
Une opération de huit bâtiments
Avec ses 17 809 m² de surface de plancher sur un foncier d’environ 7 300 m², le projet comprendra à terme huit bâtiments, dont la réalisation se déploiera en trois phases :
La phase 1, dont les travaux ont commencé, intègre un parking silo de 392 places porté et exploité par Interparking ainsi qu’une résidence étudiante privée de 328 logements, répartis sur deux bâtiments construits sur le parking. Sa livraison est attendue pour 2028.
Les phases 2 et 3 accueilleront ensuite des petites copropriétés en accession libre principalement destinées aux propriétaires occupants, ainsi que 830 m² de commerce en pied d’immeuble.
La phase 2 comprendra 62 logements situés près de la clinique ophtalmologique Thiers, qui seront livrés fin 2029.
Enfin, la phase 3, proche du pont Bouthier, intégrera 70 logements.
Un parking de 392 places en silo
« Dans un environnement économique complexe, notre ligne directrice a été claire : maintenir nos engagements auprès de la SAS Bastide Niel et de la ville de Bordeaux, notamment en concrétisant la réalisation du parking structurant pour l’écoprojet », explique le directeur régional.
En effet, élément central du projet, le parking conçu par MVRDV situé sous la résidence étudiante, ne répond pas uniquement aux besoins de l’opération.
Il participe à l’organisation globale du stationnement à Bastide Niel, selon une logique déjà engagée sur le parking de 440 places en silo « Parking Queyries », lui aussi porté par Legendre Immobilier, Aquipierre & Aire Nouvelle, et dont la livraison est imminente.
Sur les 392 places prévues (dont 20 % disposeront, comme dans le Parking Queyries, de bornes de recharge pour les véhicules électriques), une partie est réservée aux futurs habitants de l’opération, tandis que le reste doit répondre à des besoins plus larges à l’échelle du quartier, notamment pour des programmes voisins développés par Aquitanis et Domofrance, et certains équipements alentour, comme la Clinique ophtalmologique Thiers.
Le modèle retenu repose sur un principe de foisonnement géré par Interparking, permettant d’optimiser l’usage des places selon les moments de la journée.
« On est sur un quartier majoritairement piétonnier, où le stationnement sur voirie est volontairement restreint, rappelle François Burel. Les gens qui viennent pour les services, pour les visites ou pour les habitants ne pourront se garer que dans les parkings mutualisés. »
François Burel souligne également « le caractère partiellement réversible » de certains niveaux, en particulier « les espaces les plus généreux en hauteur », susceptibles, à terme, d’accueillir d’autres fonctions, « comme des activités ou des commerces ».
« Ce projet s’inscrit dans la ville en intégrant un parking conçu comme un élément du tissu urbain, avec une attention particulière portée aux enjeux environnementaux, alors même que l’usage de la voiture est en pleine mutation », explique-t-il.
Une résidence étudiante de 328 logements au-dessus d’une micro-forêt
Au-dessus du parking prend place la composante la plus singulière de la première phase : une résidence étudiante privée de 328 logements, acquise en bloc par Ardian/Rockfield Real Estate.
« Convaincus par la qualité de l’opération & par l’attractivité future du quartier Bastide Niel, “Terres de Bastide” est le premier investissement réalisé par Ardian/Rockfield Real Estate en France sur la partie résidence étudiante », se réjouit François Burel.
Pensée avec MVRDV et CoBe Architecture & Paysage, la résidence se distingue par l’implantation de deux bâtiments de neuf et onze étages au-dessus du parking, et par la création d’un jardin suspendu traité comme un véritable paysage en hauteur conceptualisé par A+R Paysages.
« Il ne s’agit pas d’une simple végétalisation de toiture, mais d’un dispositif paysager plus ambitieux, conçu comme un véritable jardin d’agrément en hauteur. Des épaisseurs de substrat importantes favoriseront une logique de micro-forêt, contribuant notamment à la fraîcheur estivale », précise Elise Cabe.
Des copropriétés à taille humaine pour les familles
Dans les phases 2 et 3, Legendre Immobilier développera une offre de logements familiaux en accession libre, avec une cible aujourd’hui davantage orientée vers les propriétaires occupants.
François Burel insiste sur un point : « Une copropriété fonctionne mieux à taille maîtrisée. La densité du projet a été accompagnée par une conception visant à éviter l’effet de masse et à structurer des ensembles plus lisibles et autonomes ».
Cette réflexion a conduit à fragmenter l’opération en plusieurs bâtiments de taille plus contenue, avec des halls distincts et des copropriétés indépendantes, car « l’idée, c’est de retrouver des bâtiments à l’échelle humaine », explique-t-il. « Tout en portant une attention particulière portée aux plans, aux usages et aux niveaux de prestation », poursuit Elise Cabe.
Deux venelles paysagères pour ouvrir l’îlot sur le quartier
L’un des apports majeurs de l’évolution du projet réside dans l’introduction de deux venelles paysagères traversant l’îlot.
Ces percées, appelées à être rétrocédées à la collectivité, doivent permettre d’éviter un fonctionnement refermé du site et de renforcer les continuités piétonnes depuis le tramway et les espaces publics voisins.
« On a demandé à nos architectes de travailler les bâtiments de telle sorte à créer deux venelles que l’on va rétrocéder à la collectivité, se souvient François Burel. C’est un investissement réel, mais assumé, pour garantir un îlot ouvert sur la ville et traversant. »
Un chantier complexe, en lien étroit avec la SAS Bastide Niel
Cette opération immobilière de grande envergure est aussi le résultat d’un processus particulièrement long entamé dès sa sélection en 2020.
Dans un contexte marqué par les crises de ces dernières années, François Burel souligne « le maintien du cap, y compris dans les moments les plus critiques, en lien étroit avec la SAS Bastide Niel.
Il poursuit : « Nous avons bénéficié d’un dialogue de grande qualité, d’un soutien constant et d’une véritable logique de partenariat. »
Cette coopération a notamment permis de « retravailler le calendrier, de sécuriser les conditions de démarrage et d’accompagner la venue de nouveaux investisseurs, comme Ardian/Rockfield Real Estate. Cette capacité d’ajustement a été déterminante dans un contexte où les grands projets urbains sont soumis à de fortes tensions réglementaires, environnementales & économiques », précise-t-il.
Legendre : « Faire mieux avec moins »
Legendre Immobilier « s’appuie principalement sur ses propres équipes pour le gros œuvre avec une cinquantaine de compagnons sur site, salariés du groupe », explique François Burel.
Cette organisation « s’accompagne d’une présence quotidienne sur le chantier, et d’un suivi rapproché des opérations, avec des équipes de Legendre Immobilier dédiées au pilotage et à l’exécution en lien avec les architectes, notamment sur les questions de mise en œuvre et de détails constructifs », ajoute-t-il.
Le groupe « met également en place des bases de vie intégrant des espaces communs (restauration, locaux partagés), parfois même des poulaillers utilisés par l’ensemble des intervenants », indique de son côté Elise Cabe.
François Burel évoque par ailleurs « l’installation de centrales à béton directement sur le chantier, permettant de produire le béton sur site ». Il précise : « En internalisant la production grâce à une centrale à béton et en déployant des formulations bas carbone, nous incarnons notre approche du “faire mieux avec moins” : réduction des flux, limitation des pertes et près de 200 tonnes de CO₂ évitées, tout en optimisant la performance globale du chantier. »
« Faire mieux avec moins : c’est développer un esprit frugal. C’est encourager l’économie circulaire et écoconcevoir. C’est utiliser les matières premières de façon raisonnée », conclut François Burel.
En savoir plus sur la phase 1 de l’îlot « Terres de Bastide » :
[Série] Le Fil des bons produits à Bastide Niel
Comment rendre une alimentation locale et de qualité plus accessible tout en soutenant les producteurs du territoire ?
C’est l’ambition du Fil des bons produits, une initiative portée par Yohan Hubert de Natura Impact, en partenariat avec Bastide Niel, le Centre d’animation Bordeaux Bastide–Queyries et SOPIC.
Déployé dans le quartier de La Bastide à Bordeaux, ce dispositif favorise les circuits courts en proposant aux habitant·es des fruits et légumes locaux à des tarifs accessibles. Au-delà de la question alimentaire, le projet contribue également à renforcer les liens entre producteurs, acteurs locaux et habitants dans un quartier en pleine mutation.
À travers cette série vidéo, découvrez les différentes facettes du projet :
Épisode 1 : Dans les coulisses de l’approvisionnement ⤵️
Aux côtés de Yohan Hubert, partez à la rencontre de Guy Macia, producteur dans le Lot-et-Garonne et cofondateur de La Compagnie Fermière. L’occasion de découvrir l’origine des produits et les partenariats qui rendent l’initiative possible.
Épisode 2 : Comment s’inscrire & combien ça coûte ? ⤵️
Comment fonctionne concrètement Le fil des bons produits ? Quels sont les tarifs proposés ? Comment rejoindre l’initiative ? Dans cette vidéo, Yohan Hubert répond aux questions les plus fréquentes.
Épisode 3 : Le rôle du centre d’animation Bastide-Queyries ⤵️
Nicolas Rousset, directeur du Centre d’animation Bordeaux Bastide–Queyries, revient sur la genèse du projet et explique comment cette initiative contribue à créer du lien entre les habitants et à faire vivre le quartier.
Épisode 4 : Plus qu’un panier, un rendez-vous…⤵️
Quels bénéfices les habitants retirent-ils du Fil des bons produits ? À travers leurs témoignages, découvrez comment cette initiative contribue à rendre l’alimentation locale plus accessible tout en créant de nouvelles dynamiques de quartier.
Épisode 5 : En attendant ÉVA⤵️
Dans ce dernier épisode, Yohan Hubert revient sur les ambitions qui ont donné naissance au Fil des bons produits et explique comment cette expérimentation s’inscrit dans une réflexion plus large autour des usages du quotidien. Il présente également ÉVA, un projet développé avec SOPIC à Bastide Niel, qui proposera une offre alimentaire accessible, des services mutualisés et des espaces favorisant les rencontres entre habitant·es.
👉 Pour suivre les prochaines actualités du Fil des bons produits, rendez-vous sur les réseaux sociaux de Bastide Niel :
Bastide Niel : des ateliers mensuels avec les architectes
Chaque début de mois, les équipes de maîtrise d’œuvre intervenant sur l’écoprojet Bastide Niel se réunissent dans les locaux de BMA autour d’un atelier de coordination piloté par Brigitte Philippon, urbaniste opérationnelle de la ZAC.
Organisées aux côtés de Rémi Salles de A+R Paysages, paysagiste de la ZAC, ces rencontres rassemblent les différentes équipes d’architectes et de maîtrise d’œuvre engagées sur l’écoprojet.
Un temps de coordination entre les différents projets de Bastide Niel
Ces ateliers mensuels permettent aux équipes de présenter l’avancement de leurs opérations, d’échanger autour des intentions architecturales et paysagères et d’assurer une cohérence d’ensemble à l’échelle du quartier.
Lors de la dernière séance, les discussions étaient notamment consacrées au secteur du Cours Le Rouzic. Chaque équipe est venue présenter :
- ses panneaux synthétiques ;
- ses intentions architecturales ;
- ses choix de matériaux ;
- ses palettes de teintes et textures ;
- ainsi que plusieurs échantillons destinés aux futures réalisations.
Maintenir une cohérence urbaine à l’échelle de l’écoquartier
À Bastide Niel, de nombreuses agences interviennent simultanément sur des opérations différentes. Ces temps de travail collectif permettent donc de confronter les approches et de coordonner les projets au fur et à mesure de leur développement.
L’objectif est notamment d’assurer une continuité dans le traitement des espaces publics, des rez-de-chaussée, des matériaux, du paysage et des ambiances urbaines à l’échelle de l’ensemble de la ZAC.
Ces échanges permettent également d’intégrer les enjeux techniques, paysagers et opérationnels très en amont des chantiers.
Une démarche fondée sur le dialogue entre les acteurs du projet
Au-delà des aspects techniques, ces ateliers illustrent également le fonctionnement collaboratif mis en place sur l’écoprojet.
Architectes, urbanistes, paysagistes et équipes opérationnelles y partagent régulièrement leurs réflexions afin d’accompagner l’évolution progressive du quartier.
